Emlakçı Komisyonu Ne Kadar? Yasal Sınır, KDV ve Ödeme Zamanı
Bir evi emlak ofisi aracılığıyla alıyorsanız, tapu harcından sonra genellikle en büyük ikinci ek masraf emlakçı komisyonudur. Resmi adıyla hizmet bedeli olarak geçen bu ödemenin üst sınırı, kimden ne zaman alınabileceği yönetmelikle belirlenmiştir. Bu rehberde komisyonun nasıl hesaplandığını ve dikkat etmeniz gereken noktaları anlatıyoruz.
Yasal üst sınır: %2 + KDV
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre, satış işlemlerinde emlak işletmesinin alacağı hizmet bedeli alıcı ve satıcının her birinden ayrı ayrı satış bedelinin %2'sini geçemez. Bu tutara %20 KDV eklenir. Yani alıcı olarak ödeyebileceğiniz en yüksek komisyon, satış bedelinin %2,4'ü kadardır.
| Satış bedeli | %2 hizmet bedeli | KDV (%20) | Toplam |
|---|---|---|---|
| 3.000.000 TL | 60.000 TL | 12.000 TL | 72.000 TL |
| 5.000.000 TL | 100.000 TL | 20.000 TL | 120.000 TL |
| 8.000.000 TL | 160.000 TL | 32.000 TL | 192.000 TL |
%2 bir üst sınırdır; daha düşük bir oranda anlaşmak mümkündür. Özellikle yüksek bedelli satışlarda veya emlakçının yalnızca bir taraftan komisyon aldığı durumlarda pazarlık payı bulunabilir.
Hangi belgeler imzalanır?
Yönetmelik, emlakçı ile müşteri arasındaki ilişkinin yazılı olmasını şart koşar:
- Yetki belgesi: Satıcı ile emlak işletmesi arasında imzalanır; emlakçıya evi satışa çıkarma yetkisi verir.
- Yer gösterme belgesi: Alıcıya ev gösterilmeden önce imzalanır. Hangi evin, hangi tarihte ve hangi hizmet bedeli koşuluyla gösterildiğini kayıt altına alır.
Yer gösterme belgesini imzalamadan önce üzerinde yazan komisyon oranını mutlaka okuyun. İmzaladığınız belge, o evi daha sonra emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan sahibinden almanız halinde bile komisyon ödemenizi gerektirebilir.
Komisyon ne zaman ödenir?
Hizmet bedeli kural olarak satış işlemi tapuda tamamlandığında hak edilir. Pratikte çoğu emlakçı komisyonu tapu günü, devir işlemi bitince tahsil eder. Kapora aşamasında komisyonun tamamını peşin ödemekten kaçının; ödediğiniz her tutar için fatura veya makbuz isteyin. KDV'li faturanın kesilmesi hem sizin güvenceniz hem de yasal bir zorunluluktur.
Yetkili bir emlakçıyla çalıştığınızdan emin olun
Emlak işletmelerinin Ticaret Bakanlığından alınmış bir yetki belgesi numarası olması gerekir. Bu numara ilanlarda ve ofiste görünür olmalıdır. Yetki belgesi olmayan kişilerle çalıştığınızda olası bir anlaşmazlıkta hakkınızı aramanız zorlaşır.
Sahibinden almak: artılar ve eksiler
Artıları
- Komisyon ödenmez; 5.000.000 TL'lik bir evde bu 120.000 TL'lik bir tasarruf demektir.
- Satıcıyla doğrudan iletişim pazarlığı kolaylaştırabilir.
Eksileri
- Tapu kontrolü, belge takibi ve randevu süreçlerini kendiniz yürütürsünüz.
- Sahte ilan ve kapora dolandırıcılığı riskine karşı daha dikkatli olmanız gerekir. Evi görmeden ve tapu kaydını doğrulamadan hiçbir ödeme yapmayın.
- Piyasa değerine dair profesyonel görüşten mahrum kalabilirsiniz. Bu durumda bağımsız bir ekspertiz yaptırmak iyi bir fikirdir.
Komisyonu bütçeye eklemeyi unutmayın
Komisyon, tapu harcı gibi satış günü nakit ödenir. Bankalar krediyi evin ekspertiz değerine göre verdiği için bu tutar genellikle kendi birikiminizden çıkar; bu yüzden peşinatınızdan ayrı planlanmalıdır. Cebinden Eve hesaplayıcısında "Emlakçı komisyonu" alanından %2 veya "Sahibinden" seçeneğini işaretleyerek iki senaryo arasındaki farkı anında görebilirsiniz. Hesaplayıcı %2'lik hizmet bedelini gösterir; KDV'yi de hesaba katmak isterseniz farkı "Maliyet ekle" bölümünden ek kalem olarak girebilirsiniz.
Özet
Emlakçı komisyonu alıcı için en fazla satış bedelinin %2'si + KDV'dir. Yer gösterme belgesindeki oranı imzadan önce okuyun, komisyonu tapu devri tamamlandığında ödeyin ve faturasını alın. Sahibinden almak masrafı düşürür ama kontrol yükünü size bırakır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın.