Ev Alırken Hangi Masraflar Ödenir? Kalem Kalem Tam Liste
Bir ev ilanında gördüğünüz fiyat, o evi almak için cebinizden çıkacak paranın yalnızca bir bölümüdür. Satış günü tapu müdürlüğünde harç ve ücretler, emlak ofisinde komisyon, kredi kullanıyorsanız bankada ekspertiz ve tahsis ücretleri, taşınırken de abonelik ve nakliye masrafları ödenir. Bu kalemler toplandığında ilan fiyatının %5 ile %10'u arasında ek bir tutar ortaya çıkması şaşırtıcı değildir.
Bu rehberde ev alırken karşılaşacağınız masrafları üç gruba ayırıyoruz: satış işlemine bağlı resmi masraflar, kredi kullanıyorsanız banka ve sigorta masrafları ve taşınma ile ilk yerleşim masrafları. Sonunda tüm kalemleri bir araya getiren örnek bir hesap bulacaksınız.
1. Satış işlemine bağlı resmi masraflar
Tapu harcı
Tapu harcı, mülkiyetin devri sırasında devlete ödenen vergidir ve genellikle en büyük ek masraf kalemidir. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre alıcı ve satıcı, satış bedeli üzerinden ayrı ayrı %2 harç öder; yani toplam oran %4'tür. Uygulamada pek çok satışta taraflar anlaşarak %4'ün tamamını alıcının ödemesini kararlaştırır. Bu yüzden bütçenizi yaparken en kötü senaryo olan %4'ü esas almanız daha güvenlidir.
Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve bu değer mevzuattaki alt sınırların altında olamaz. Gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi, ileride vergi cezası ve ek harç tahakkuku riskini doğurur. Ayrıntılı hesap örnekleri için tapu harcı rehberimize göz atabilirsiniz.
Döner sermaye ücreti
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, tapu işlemleri için harçtan ayrı olarak sabit bir döner sermaye ücreti alır. Bu tutar her yıl yeniden belirlenir ve evin fiyatından bağımsızdır. Konut kredisi kullanıyorsanız ev üzerine banka lehine ipotek kurulacağı için ipotek işleminde de ayrıca döner sermaye ödenir. Güncel tutarı işlem öncesinde Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğünden öğrenebilirsiniz. Cebinden Eve hesaplayıcısı bu ücreti 2026 tarifesine göre otomatik olarak ekler.
Emlakçı komisyonu (hizmet bedeli)
Evi bir emlak ofisi aracılığıyla alıyorsanız, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre emlakçı alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı en fazla satış bedelinin %2'si kadar hizmet bedeli alabilir; bu tutara %20 KDV eklenir. 5.000.000 TL'lik bir evde alıcı payı 100.000 TL + 20.000 TL KDV, yani 120.000 TL'ye ulaşır. Evi doğrudan sahibinden alıyorsanız bu kalem ödenmez. Komisyonun ne zaman doğduğu ve pazarlık payı için emlakçı komisyonu rehberine bakabilirsiniz.
Emlak vergisi ve aidat borcu
Satın aldığınız yılın emlak vergisi kural olarak satıcıya aittir; siz bir sonraki yıldan itibaren belediyeye yıllık emlak vergisi ödersiniz. Satıştan önce evin birikmiş emlak vergisi ve site aidatı borcu olup olmadığını mutlaka sorun; aksi halde bu borçlarla siz uğraşmak zorunda kalabilirsiniz.
2. Kredi kullanıyorsanız banka ve sigorta masrafları
Ekspertiz ücreti
Banka, krediye konu evin değerini belirlemek için lisanslı bir değerleme uzmanına ekspertiz raporu hazırlatır ve ücretini genellikle krediyi kullanacak kişiden alır. Ekspertiz değeri, bankanın size vereceği kredi tutarını doğrudan etkiler: rapor ev fiyatının altında çıkarsa aradaki farkı kendi birikiminizle kapatmanız gerekebilir.
Kredi tahsis ücreti
Bankalar konut kredilerinde bir kerelik kredi tahsis ücreti alabilir. Mevzuata göre bu ücret konut kredilerinde kredi tutarının binde beşini geçemez. 2.000.000 TL'lik bir kredide en fazla 10.000 TL'dir. Bazı bankalar kampanyalarda bu ücreti almaz; teklifleri karşılaştırırken bu kalemi de sorun.
DASK ve konut sigortası
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), tapu işlemi sırasında aranır ve kredi kullanıyorsanız bankanın da ilk istediği belgelerden biridir. Primi evin yüz ölçümüne, yapı tarzına ve bulunduğu deprem bölgesine göre değişir. Bankalar ayrıca yangın ve benzeri riskleri kapsayan konut sigortası talep eder. Bu poliçeyi bankadan almak zorunda değilsiniz; başka bir sigorta şirketinden yaptırıp bankaya sunabilirsiniz.
Hayat sigortası
Bankalar kredi borcunu güvenceye almak için hayat sigortası önerir. Konut kredisi için hayat sigortası yasal bir zorunluluk değildir; ancak bazı bankalar faiz oranını bu poliçeye bağlayabilir. Poliçe primi kredi tutarı, vade ve yaşınıza göre değişir ve tüm vade boyunca toplandığında azımsanmayacak bir tutara ulaşabilir.
KKDF ve BSMV yok
İhtiyaç kredilerinden farklı olarak konut kredilerinde Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) ve Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) alınmaz. Bu nedenle konut kredisi taksiti, ilan edilen faiz oranıyla hesaplanan taksite oldukça yakındır.
3. Taşınma ve ilk yerleşim masrafları
- Abonelikler: Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kendi adınıza açarken güvence bedeli ve bağlantı ücretleri ödenir. Doğalgaz için iç tesisat veya kombi değişimi gerekiyorsa bu kalem büyüyebilir.
- Nakliye: Ev eşyası taşıma ücreti mesafeye, kat sayısına, asansör ve paketleme hizmetine göre değişir. Yoğun sezonlarda (yaz ayları, okul tatilleri) fiyatlar yükselir.
- Tadilat ve tamirat: Boya, mutfak, banyo veya tesisat yenileme gibi işler ikinci el evlerde sık görülür. Bu bütçeyi baştan planlamak, krediye dahil edip etmeyeceğinize karar vermenizi kolaylaştırır.
- Eşya ve beyaz eşya: Yeni evin ölçülerine uymayan mobilyalar veya eksik beyaz eşyalar genellikle unutulan ama büyük bir kalemdir.
Örnek hesap: 5.000.000 TL'lik ev
Aşağıdaki örnekte evi emlakçı aracılığıyla aldığınızı, tapu harcının tamamını sizin ödediğinizi ve 2.500.000 TL birikiminiz olduğunu varsayıyoruz.
| Kalem | Hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Ev fiyatı | İlan fiyatı | 5.000.000 TL |
| Tapu harcı | 5.000.000 × %4 | 200.000 TL |
| Emlakçı komisyonu | 5.000.000 × %2 + %20 KDV | 120.000 TL |
| Döner sermaye | Satış + ipotek (2 × 6.681 TL) | 13.362 TL |
| Ekspertiz | Bankaya göre değişir | 5.000 TL |
| Kredi tahsis ücreti | Kredinin binde 5'i | 14.300 TL |
| DASK | Eve göre değişir | 1.500 TL |
| Toplam maliyet | 5.354.162 TL | |
| Birikim | −2.500.000 TL | |
| Kredi ihtiyacı | 2.854.162 TL |
Görüldüğü gibi yalnızca resmi ve zorunlu kalemler bile ilan fiyatına yaklaşık 354 bin TL ekliyor. Taşınma, abonelik ve tadilat masraflarıyla bu fark kolayca 450–500 bin TL'yi aşabilir. Bu tutarı peşinattan ayrı planlamazsanız ya daha yüksek kredi çekmek ya da son anda ek kaynak bulmak zorunda kalırsınız.
Masrafları azaltmak için ipuçları
- Tapu harcı paylaşımını pazarlığa dahil edin. Kanuni düzenleme alıcı ve satıcının yarı yarıya ödemesidir; bunu hatırlatmak pazarlıkta işinize yarayabilir.
- Banka tekliflerini toplam maliyetle karşılaştırın. Yalnızca faiz oranına değil, tahsis ücreti, sigorta şartları ve ekspertiz ücretine de bakın.
- Sigortaları karşılaştırın. Konut sigortasını bankanın dışından yaptırmak çoğu zaman daha uygundur.
- Taşınma tarihini esnek tutun. Ay ortası ve hafta içi taşınmalar genellikle daha ucuzdur.
Özet
Ev alırken bütçenizi ilan fiyatına göre değil, toplam maliyete göre planlayın. Tapu harcı, komisyon ve döner sermaye gibi resmi kalemler; kredi kullanıyorsanız banka ve sigorta masrafları; son olarak da taşınma ve yerleşim giderleri hesaba katıldığında gerçek rakam ortaya çıkar. Cebinden Eve hesaplayıcısı bu kalemleri tek ekranda toplayarak kredi ihtiyacınızı ve aylık taksitlerinizi anında gösterir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın.