Ev Alırken Kontrol Listesi: Tapu, İskan, Deprem ve Bina Kontrolleri
Doğru fiyatı bulmak kadar, doğru evi seçmek de önemlidir. Tapuda bir şerh, eksik bir iskan belgesi veya deprem açısından riskli bir bina, uygun görünen bir fırsatı yıllarca sürecek bir soruna dönüştürebilir. Bu kontrol listesini kapora vermeden önce adım adım uygulamanızı öneririz.
1. Tapu ve hukuki durum
- Tapu kaydını görün: Satıcıdan güncel tapu kaydını isteyin; tapudaki malik ile karşınızdaki kişinin aynı olduğunu kimlikten doğrulayın. Vekaletle satışta vekaletnamenin güncel ve satış yetkisi içerdiğinden emin olun.
- Şerh, ipotek ve haciz kontrolü: Tapu kaydında ipotek, haciz, intifa hakkı veya satış vaadi şerhi olup olmadığına bakın. Satıcının kredisi varsa, borcun satış günü nasıl kapatılacağını ve ipoteğin nasıl kaldırılacağını yazılı olarak netleştirin.
- Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı? Kat mülkiyeti, binanın iskanının alındığını ve tamamlandığını gösterir. Kat irtifakı ise binanın henüz iskan almadığı aşamadaki haktır. Kat irtifaklı evlerde bazı bankalar kredi vermez veya daha düşük kredi verir.
- Hisseli tapu: Hisseli taşınmazlarda diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı gibi riskler vardır; mutlaka hukuki destek alın.
2. İmar ve yapı durumu
- Yapı kullanma izni (iskan): İskanı olmayan binalarda abonelik, kredi ve sigorta süreçlerinde sorun yaşanabilir.
- Projeye uygunluk: Belediyeden onaylı projeyi inceleyin. Kapatılmış balkon, birleştirilmiş daire veya çatı katı eklentisi gibi kaçak değişiklikler ileride yıkım veya para cezası riski doğurabilir.
- İmar durumu ve kentsel dönüşüm: Bölgenin imar planını ve binanın riskli yapı tespiti olup olmadığını belediyeden öğrenin.
3. Deprem güvenliği
- Yapım yılı: Deprem yönetmeliği 1998, 2007 ve 2018'de önemli ölçüde güncellendi. Daha yeni binalar genellikle daha sıkı kurallarla inşa edilmiştir; ancak yapım yılı tek başına güvence değildir.
- Zemin ve proje bilgisi: Zemin etüdü raporu ve statik proje hakkında bilgi isteyin.
- Gözle görülen işaretler: Kolon ve kirişlerde çatlak, demir paslanması, bodrumda nem ve su birikmesi uyarı işaretleridir.
- Bağımsız inceleme: Şüpheniz varsa yetkili bir kurumdan karot ve performans analizi yaptırmayı düşünün. Bu işlem kat malikleri kurulunun onayını gerektirebilir.
- DASK: Satış sırasında geçerli bir DASK poliçesi bulunmalıdır.
4. Bina ve site yönetimi
- Aylık aidat tutarını, son yıllardaki artışları ve bekleyen büyük masrafları (çatı, cephe, asansör yenileme) sorun.
- Evin aidat ve ortak gider borcu olup olmadığını yönetimden yazılı olarak teyit edin.
- Isınma sistemi (kombi, merkezi sistem, pay ölçer) ve otopark hakkı gibi detayları netleştirin.
5. Evin fiziksel durumu
- Nem ve rutubet: Köşelerde, dolap arkalarında ve banyoda küf izi olup olmadığına bakın.
- Tesisat: Elektrik panosu, sigortalar, su basıncı ve gider akışı; doğalgaz tesisatının yaşı ve kombinin bakım geçmişi.
- Pencere ve yalıtım: Doğrama kalitesi ve dış cephe yalıtımı ısınma giderlerini doğrudan etkiler.
- Enerji kimlik belgesi: Satışta enerji kimlik belgesi gerekir; evin enerji sınıfı hem fatura maliyetini hem de bazı kredi koşullarını etkileyebilir.
- Farklı saatlerde ziyaret: Gürültü, ışık ve trafik durumunu görmek için evi gün içinde farklı saatlerde ziyaret edin.
6. Çevre ve yaşam
- Toplu taşıma, okul, sağlık kuruluşu ve markete yürüme mesafesi.
- Bölgede planlanan yatırımlar (metro, yol, ticari alan) ve olası olumsuz projeler.
- Sel ve heyelan gibi doğal risk geçmişi.
7. Para ve sözleşme
- Kapora: Evi görmeden ve tapu kaydını doğrulamadan kapora göndermeyin. Kaporayı yazılı bir belgeye bağlayın ve hangi durumlarda iade edileceğini yazın.
- Ödemeyi kayıt altına alın: Satış bedelini banka üzerinden, tapudaki malike gönderin. Büyük tutarları elden nakit taşımaktan kaçının.
- Toplam maliyeti hesaplayın: Teklif vermeden önce tapu harcı, komisyon ve diğer masraflarla birlikte gerçek maliyeti çıkarın. Masraflar rehberi ve hesaplayıcı bu adımda size yardımcı olur.
Özet
Kapora vermeden önce tapu ve hukuki durumu, imar ve iskan bilgisini, deprem güvenliğini, bina yönetimini ve evin fiziksel durumunu kontrol edin. Emin olamadığınız noktalarda bir avukat, mühendis veya lisanslı değerleme uzmanından destek almak, ev fiyatının yanında küçük ama çok değerli bir masraftır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın.