Ana sayfa › Rehberler › Süreç, karar ve planlama
Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskan: Tapu Türleri Ne Anlama Gelir?
İlanlarda "kat mülkiyetli", "kat irtifaklı", "iskanlı", "hisseli tapu" gibi ifadeler görürsünüz. Bu kavramlar yalnızca hukuki ayrıntı değildir; alacağınız kredinin tutarını, aboneliklerinizi, aidat yapısını ve evi ileride satma kolaylığınızı doğrudan etkiler. Bu rehberde tapu türlerini ve iskanı sade bir dille açıklıyoruz.
Tapu türleri bir bakışta
| Tapu türü | Ne anlama gelir | Risk düzeyi |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti | Bina tamamlanmış, iskan alınmış; bağımsız bölüm (daire) sizin adınıza tescilli | En düşük |
| Kat irtifakı | Bina projesi onaylı, daireler belirlenmiş ama iskan henüz yok; arsa payı + proje üzerinden hak | Orta – iskan alınacağına güvenmek gerekir |
| Arsa paylı (hisseli) tapu | Bağımsız bölüm tanımlı değil; arsanın belirli bir hissesine sahipsiniz | Yüksek – hangi dairenin kime ait olduğu tapuda görünmez |
| Müstakil tapu | Tek parsel, tek yapı; apartman değil | Düşük, ancak yapının ruhsatı ve iskanı yine önemli |
Kat irtifakı nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da iskanı alınmamış bir binada, onaylı mimari projeye göre ileride kat mülkiyetine dönüşecek şekilde kurulan bir haktır. Tapunuzda "kat irtifaklı arsa" yazar; daireniz proje üzerinde tanımlıdır. Yeni projelerin çoğu bu aşamada satılır.
Kat irtifakı yasal bir tapudur ve bankalar genellikle kredi verir; ancak binanın iskan alıp alamayacağı asıl sorudur. Projeye aykırı imalat (kapalı balkon, fazladan kat, çatı katı dönüşümü) varsa iskan alınamaz ve kat mülkiyetine geçilemez.
Kat mülkiyeti nedir?
Bina tamamlanıp belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür. Tapunuzda artık "mesken" olarak bağımsız bölüm numaranızla kayıtlısınızdır. Kat mülkiyeti; krediye, sigortaya, aboneliklere ve satışa en sorunsuz tapu türüdür. 2009'dan beri iskan alınan binalarda kat mülkiyetine geçiş zorunludur ve çoğu belediye iskanla birlikte bu işlemi yapar.
İskan (yapı kullanma izin belgesi) neden önemli?
İskan, binanın ruhsata ve projeye uygun tamamlandığını gösteren belediye belgesidir. Yokluğunun pratik sonuçları:
- Kat mülkiyetine geçilemez; tapu kat irtifaklı kalır.
- Krediler zorlaşır: Bazı bankalar iskansız binaya kredi vermez, bazıları düşük oranla verir.
- Abonelikler: Kalıcı elektrik, su ve doğalgaz aboneliği için iskan aranır; iskansız binalarda geçici/şantiye aboneliği ya da yüksek kaçak riskleri gündeme gelir.
- İmar affı bağımlılığı: Geçmişte "Yapı Kayıt Belgesi" ile iskansız yapılar kayıt altına alındı; ancak bu belge iskan yerine geçmez ve yapının depreme dayanıklılığı hakkında bir şey söylemez.
- Satış zorluğu: İleride alıcı bulmak ve alıcının kredi kullanması zorlaşır.
İskan belgesini satıcıdan ya da belediyenin imar müdürlüğünden isteyin; tapu kaydında "kat mülkiyeti" yazıyorsa bina iskan almıştır.
Hisseli (arsa paylı) tapunun riskleri
Hisseli tapuda yalnızca arsanın bir hissesine sahipsinizdir; "3. kat sağ daire" tapuda yazmaz. Bu durumda:
- Hangi dairenin kime ait olduğu yazılı bir paylaşım sözleşmesine ya da fiili kullanıma dayanır; uyuşmazlıkta hakkınızı kanıtlamak zordur.
- Diğer hissedarların borcu nedeniyle arsaya haciz gelebilir; ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılabilir ve bina satılabilir.
- Bankalar kredi vermez ya da çok sınırlı verir.
Hisseli tapu düşük fiyatla cazip görünebilir; ancak diğer hissedarlar ve bina durumu hakkında kapsamlı inceleme yapmadan ve hukuki destek almadan uzak durmak daha güvenlidir.
Tapu kaydında başka nelere bakmalı?
- Niteliği: "Mesken" olmalı. "Dükkan", "depo" veya "tarla" olarak kayıtlı bir yere konut kredisi verilmez.
- Şerhler ve beyanlar: İpotek, haciz, satış vaadi şerhi, aile konutu şerhi, kira şerhi. Bunlar devri engellemez ama sizi bağlar.
- Arsa payı: Dairenizin ortak alanlardaki hakkını ve aidat payını belirler; projeyle uyumlu olmalı.
- Eklentiler: Depo, otopark gibi eklentilerin tapuda yazılı olup olmadığı.
Kat irtifaklı ev alırken sözleşmeye eklenecekler
- İskanın hangi tarihe kadar alınacağı ve gecikme halinde cezai şart.
- Kat mülkiyetine geçiş masraflarını kimin karşılayacağı (döner sermaye işlem ücreti + bağımsız bölüm başına ilave ücret).
- Binanın onaylı projeye uygun teslim edileceği; projeye aykırılıklardan müteahhidin sorumlu olacağı.
Sık sorulan sorular
Kat irtifaklı daire alınır mı?
Evet, yasal ve yaygındır. Önemli olan binanın onaylı projeye uygun olup olmadığı ve iskanın alınabileceğidir. Tamamlanmış ama iskanı yıllardır alınmamış binalarda nedenini mutlaka öğrenin.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ne kadar sürer ve ne kadar tutar?
İskan alındıktan sonra tapuda bir işlemdir; genellikle birkaç gün sürer. Döner sermaye olarak bir işlem ücreti artı her bağımsız bölüm için ilave ücret ödenir; harç alınmaz. Çoğu durumda yönetim ya da müteahhit topluca yaptırır.
Yapı kayıt belgesi iskan yerine geçer mi?
Hayır. Yapı kayıt belgesi imar barışı kapsamında yapının kayıt altına alındığını gösterir; iskan değildir, kat mülkiyetine geçişi tek başına sağlamaz ve yapının güvenliğini belgelemez.
Aile konutu şerhi nedir?
Evli malikin eşinin talebiyle konulan ve evin diğer eşin rızası olmadan satılmasını engelleyen şerhtir. Böyle bir şerh varsa satışa her iki eşin de katılması gerekir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 3194 sayılı İmar Kanunu, m. 30 (yapı kullanma izni)
- TKGM – kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlem rehberleri
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın. Bir hata fark ederseniz bize yazın.