Ana sayfa › Rehberler › Süreç, karar ve planlama
Ev Alırken Pazarlık Nasıl Yapılır? Fiyat, Harç Paylaşımı ve Teslim Şartları
Türkiye'de konut ilanlarının çoğu pazarlık payı eklenmiş fiyatla yayımlanır. İyi hazırlanmış bir alıcı yalnızca fiyatta değil; tapu harcı paylaşımı, komisyon, teslim tarihi ve evde kalacak eşyalar gibi kalemlerde de ciddi tasarruf sağlayabilir. Bu rehber, duygusal değil veriye dayalı bir pazarlık için adım adım bir plan sunar.
1. Pazarlık masasına oturmadan önce: veri toplayın
- Emsal satışlar: Aynı mahalle ve benzer özellikteki evlerin ilan fiyatlarını değil, mümkünse gerçekleşen satış fiyatlarını öğrenin. Emlakçılar ve yakın zamanda ev alan komşular en iyi kaynaktır. TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi bölgesel trendi gösterir.
- İlan geçmişi: Ev ne zamandır satılık? Fiyatı düşürülmüş mü? Uzun süredir satılmayan evde satıcının esnekliği artar.
- Satıcının durumu: Taşınma zorunluluğu, kredi borcu, miras paylaşımı gibi nedenler hızlı satışı öncelikli kılar. Emlakçıya "satıcı neden satıyor?" diye sormaktan çekinmeyin.
- Evin eksikleri: Tadilat ihtiyacı, iskan durumu, bina yaşı, kat, cephe, aidat yüksekliği. Her biri pazarlıkta somut bir gerekçedir. Kontrol listesine bakın.
- Kendi sınırınız: Tüm masraflar dahil ödeyebileceğiniz azami tutarı Cebinden Eve hesaplayıcısıyla önceden belirleyin ve bu sınırı pazarlık sırasında aşmayın.
2. Fiyat pazarlığı: nereden başlamalı?
İlan fiyatının %5–10 altından başlamak yaygındır; piyasanın yavaş olduğu dönemlerde ve uzun süredir satılmayan evlerde %15'e kadar çıkabilir. Rakamı gerekçelendirin: "Aynı sitede geçen ay 4.700.000'e satış oldu, bu dairede mutfak yenilenecek, 4.600.000 teklif ediyorum." Gerekçeli teklif, rastgele düşük tekliften çok daha ciddiye alınır.
Krediyle alıyorsanız ekspertiz raporu güçlü bir kozdur: banka değeri satış fiyatının altında belirlediyse, bu farkı satıcıya gösterip fiyatı ekspertize yaklaştırmasını isteyebilirsiniz; aksi halde aradaki farkı siz nakit kapatmak zorunda kalırsınız.
3. Fiyat dışındaki pazarlık kalemleri
Satıcı fiyatta inatçıysa toplam maliyetinizi düşüren başka kalemler vardır:
| Kalem | Ne istenebilir | 5.000.000 TL'lik evde etkisi |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Kanuni paylaşım: satıcı kendi %2'sini ödesin | 100.000 TL |
| Emlakçı komisyonu | Oranı %2'nin altına çekmek ya da tek taraftan alınmasını istemek | 30.000–120.000 TL |
| Eşya ve demirbaş | Klima, beyaz eşya, ankastre, perde ve avizelerin evde kalması | 50.000–200.000 TL |
| Tadilat | Belirlenen eksiklerin satıcı tarafından giderilmesi ya da fiyattan düşülmesi | Teklife göre |
| Aidat ve borçlar | Birikmiş aidat, demirbaş ve fatura borçlarının satıcı tarafından kapatılması | Değişken |
| Teslim tarihi | Kirada oturuyorsanız kontrat bitişine denk getirme; erken anahtar teslimi | 1–2 aylık kira |
Özellikle tapu harcı paylaşımı sık unutulan ve en kolay istenen kalemdir: kanun zaten yarı yarıya paylaşımı öngörür; bunu hatırlatmak "indirim istemek" gibi algılanmaz.
4. Kapora: hem güvence hem baskı aracı
Pazarlık anlaşmayla bitince kapora verilir. Kapora miktarı genellikle fiyatın %1–3'üdür. Sözleşmeye mutlaka yazılacaklar:
- Anlaşılan fiyat ve harç paylaşımı.
- Evde kalacak eşyaların listesi.
- Tapu devri ve teslim tarihleri.
- Kredi şartı: Banka krediyi onaylamazsa veya ekspertiz belirli bir tutarın altında çıkarsa kaporanın iade edileceği.
- Cayma halinde yaptırım: alıcı cayarsa kapora yanar, satıcı cayarsa kaporanın iki katını öder (yaygın uygulama; Borçlar Kanunu'ndaki cayma parası hükümlerine uygun).
Kaporayı yalnızca tapu malikinin hesabına, banka yoluyla ödeyin. Ayrıntılar için tapu işlemleri rehberine bakın.
5. Pazarlıkta yapılmaması gerekenler
- Evi ne kadar beğendiğinizi emlakçıya ya da satıcıya belli etmek.
- Bütçenizin üst sınırını söylemek; emlakçı iki tarafın da temsilcisi olabilir.
- Gerekçesiz, çok düşük teklifle başlayıp görüşmeyi bitirmek.
- Satıcının "başka alıcı var" baskısıyla karar vermek; gerçek alıcı varsa ev zaten satılır.
- Sözlü anlaşmaya güvenmek; her kalem kapora sözleşmesine yazılmalı.
- Toplam maliyeti unutup yalnızca fiyata odaklanmak.
6. Müteahhitten alımda pazarlık
Projeden alımda liste fiyatı daha az esnektir, ama başka alanlar açıktır: peşinat oranı, ara ödeme takvimi, teslimde ödenecek kısım, otopark/depo gibi eklentilerin dahil edilmesi, mutfak ve banyo malzemelerinin yükseltilmesi ve teslim gecikmesi için cezai şart. Lansman dönemleri ve yıl sonu kampanyaları fiyat için en uygun zamanlardır.
Örnek: pazarlığın toplam etkisi
| Kalem | Pazarlıksız | Pazarlıklı |
|---|---|---|
| Fiyat | 5.000.000 TL | 4.750.000 TL |
| Tapu harcı (alıcı payı) | 200.000 TL (%4) | 95.000 TL (%2) |
| Komisyon | 120.000 TL (%2 + KDV) | 85.500 TL (%1,5 + KDV) |
| Evde kalan klima ve ankastre set | 0 TL | −60.000 TL değer |
| Alıcının toplam çıkışı | 5.320.000 TL | 4.870.500 TL |
Yaklaşık 450 bin TL fark: fiyatın %5'i, harç paylaşımı ve komisyon pazarlığının toplamı. Krediyle alımda bu fark, 120 ayda ödenecek toplam tutarı 1 milyon TL'den fazla düşürür.
Sık sorulan sorular
Ev fiyatında yüzde kaç pazarlık payı olur?
Piyasaya ve satıcının aciliyetine göre genellikle %3–10. Uzun süredir satılmayan ya da tadilat gerektiren evlerde daha yüksek, talebin yoğun olduğu dönemlerde daha düşüktür.
Tapu harcını satıcıya ödetmek mümkün mü?
Kanun zaten yarı yarıya paylaşımı öngörür. Satıcının kendi %2'sini ödemesini istemek meşru bir taleptir; kabul edilip edilmemesi pazarlık gücünüze bağlıdır. Anlaşmayı yazılı yapın.
Kapora verdikten sonra fiyat pazarlığı yapılabilir mi?
Kapora sözleşmesinde fiyat yazılıysa taraflar bağlıdır. Yalnızca sözleşmede öngörülen bir durum (ekspertizin düşük çıkması, tespit edilen gizli ayıp) gerçekleşirse yeniden görüşme talep edilebilir.
Kaynaklar
- TCMB – Konut Fiyat Endeksi
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 177–179 (bağlanma ve cayma parası)
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın. Bir hata fark ederseniz bize yazın.