Ana sayfa › Rehberler › Konut kredisi
Konut Kredisi Erken Kapama ve Ara Ödeme: Tazminat, Hesap ve Doğru Zamanlama
Elinize toplu para geçtiğinde ilk akla gelen soru şudur: "Krediyi kapatsam mı, yoksa parayı değerlendirsem mi?" Doğru cevap faiz oranınıza, kalan vadeye ve bankanın isteyeceği tazminata bağlıdır. Bu rehberde erken ödemenin yasal çerçevesini, tazminat hesabını ve en çok kazandıran zamanlamayı örneklerle anlatıyoruz.
Erken ödeme hakkınız var
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 37. maddesine göre konut kredisi borcunun tamamını ya da bir taksitten az olmamak üzere herhangi bir kısmını vadesinden önce ödeyebilirsiniz. Banka bu durumda kalan vadeye ait faizi ve faize bağlı diğer maliyetleri indirmek zorundadır. Yani erken ödediğiniz anapara için gelecekteki faizi ödemezsiniz.
Erken ödeme tazminatı: %1 veya %2
Sabit faizli konut kredilerinde banka, sözleşmede yazıyorsa bir erken ödeme tazminatı isteyebilir. Kanun iki üst sınır koyar:
| Durum | Tazminat üst sınırı |
|---|---|
| Kalan vade 36 ay veya daha kısa | Erken ödenen anaparanın %1'i |
| Kalan vade 36 aydan uzun | Erken ödenen anaparanın %2'si |
| Her durumda | Tazminat, size yapılan toplam faiz indirimini aşamaz |
| Değişken faizli kredi | Tazminat alınamaz |
Ölçü, kredinin başlangıçtaki vadesi değil ödeme günündeki kalan vadedir. Matrah ise kalan borcun tamamı değil, yalnızca erken ödediğiniz anaparadır. Tazminat dışında "kapama ücreti", "işlem ücreti" gibi başka bir ad altında ücret alınamaz.
Tazminat hesaplama aracı
Sonuç
Erken kapama tazminatı hesaplama
Erken ödeyeceğiniz anaparayı ve kalan vadeyi girin; bankanın isteyebileceği en yüksek tazminatı görün.
6502 sayılı Kanun m.37: sabit faizli kredide kalan vade 36 ayı aşmıyorsa %1, aşıyorsa %2 üst sınır; tutar faiz indirimini aşamaz. Değişken faizli kredide tazminat alınmaz.
Erken ödeme ne kadar kazandırır?
Eşit taksitli kredilerde ilk taksitlerin büyük kısmı faizdir; anapara yavaş azalır. Bu yüzden kredinin ilk yıllarında yapılan ara ödemeler en çok faiz tasarrufu sağlar. Örnek: 3.000.000 TL, aylık %2,79, 120 ay vadeli kredi. Aylık taksit yaklaşık 86.900 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 10,4 milyon TL.
| Ara ödeme zamanı | Ödenen anapara | Azami tazminat | Kalan vade (ay) | Yaklaşık faiz tasarrufu |
|---|---|---|---|---|
| 12. ay | 500.000 TL | 10.000 TL (%2) | 108 → 56 | ~3.980.000 TL |
| 60. ay | 500.000 TL | 10.000 TL (%2) | 60 → 38 | ~1.420.000 TL |
| 100. ay | 500.000 TL | 5.000 TL (%1) | 20 → 11 | ~276.000 TL |
Tasarruf tutarları, ödeme sonrasında taksitin sabit tutulup vadenin kısaltıldığı senaryoya göre yaklaşık değerlerdir ve tazminat düşülmemiştir. Aynı 500.000 TL'nin 12. ayda sağladığı tasarruf, 100. aydakinin yaklaşık on dört katıdır; yüksek faiz ortamında erken dönem ara ödemeleri bu kadar güçlüdür.
Ara ödemeden sonra: vade mi kısalsın, taksit mi düşsün?
Kısmi ödeme sonrasında banka yeni bir ödeme planı verir (ücretsiz olmak zorundadır). İki seçenek vardır:
- Vadeyi kısaltmak: Taksit aynı kalır, kredi daha erken biter. Toplam faiz tasarrufu en yüksek bu seçenektedir.
- Taksiti düşürmek: Vade aynı kalır, aylık yük azalır. Nakit akışı sıkışıksa mantıklıdır ama toplam faiz tasarrufu daha azdır.
Kapatmak mı, parayı değerlendirmek mi?
Karşılaştırma basittir: kredinizin aylık faiz oranı, paranızı risksiz ve vergiden sonra değerlendirebileceğiniz aylık getiriden yüksekse kapatmak kazandırır. Aylık %2,79 faiz yıllık bileşik yaklaşık %39'a denk gelir; mevduat getirisi stopaj sonrası bunun altındaysa erken ödeme daha iyidir. Yalnızca iki durumda beklemek mantıklı olabilir:
- Kredi faiziniz çok düşükse (örneğin eski dönem %0,99–1,5 kampanya kredileri) ve mevduat faizi bunun üzerindeyse.
- Acil durum fonunuz yoksa; krediyi kapatıp sonra ihtiyaç kredisi çekmek en pahalı senaryodur.
Yeniden yapılandırma ve refinansman
Faizler düştüğünde mevcut krediyi aynı bankada yapılandırabilir ya da başka bankadan düşük faizli yeni kredi çekip eskisini kapatabilirsiniz (refinansman). Hesaba katılması gerekenler:
- Eski kredinin erken ödeme tazminatı (%1–2).
- Yeni kredinin tahsis ücreti (binde 5'e kadar), ekspertiz ve ipotek masrafları.
- Yeni kredinin toplam geri ödemesi ile eski kredinin kalan geri ödemesi arasındaki fark.
Kural olarak faiz farkı aylık 0,3–0,5 puandan büyükse ve kalan vade uzunsa refinansman kazandırır; kalan vade kısaysa masraflar farkı yutabilir. İki senaryoyu taksit hesaplama aracında yan yana koyun.
Kredi kapandıktan sonra
- Bankadan "borcu yoktur" ve ipotek fek yazısını alın.
- Tapuda ipotek fekki işlemini yaptırın (bir döner sermaye işlem ücreti ödenir). Çoğu banka bu işlemi sizin adınıza yapar; takip edin.
- Hayat sigortası yaptırdıysanız kalan süreye ait primin iadesini isteyin.
- Konut sigortasındaki banka lehine rehin kaydını kaldırtın.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi erken kapama cezası yüzde kaç?
Hukuki adıyla erken ödeme tazminatı, sabit faizli kredilerde kalan vade 36 ayı aşmıyorsa erken ödenen anaparanın en fazla %1'i, aşıyorsa en fazla %2'sidir ve yapılan faiz indirimini geçemez.
Ara ödeme için en az ne kadar ödemeliyim?
Kanun en az bir taksit tutarında ödemeyi erken ödeme sayar. Daha küçük tutarlar bir sonraki taksite mahsup edilir; banka bunun için faiz indirimi yapmak zorunda değildir.
Erken kapamada kalan tüm faizi öder miyim?
Hayır. Yalnızca ödeme gününe kadar işlemiş faizi ödersiniz; kalan vadeye ait faiz tamamen düşülür. Üzerine yalnızca tazminat eklenir.
Banka tazminat dışında kapama ücreti isteyebilir mi?
Hayır. 2020/7 sayılı Tebliğ'e göre sabit faizli konut kredisinde erken ödeme nedeniyle tazminat dışında ücret alınamaz. Alınmışsa iade için bankaya, sonuç alınamazsa tüketici hakem heyetine başvurun.
Kaynaklar
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m. 37 (erken ödeme)
- Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği, m. 11
- Finansal Okuryazarlık Platformu – Krediyi erken ödeme
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın. Bir hata fark ederseniz bize yazın.