Ana sayfa › Rehberler › Konut kredisi
Konut Kredisi Masrafları: Ekspertiz, Tahsis Ücreti, İpotek ve Sigortalar
Konut kredisinin maliyeti yalnızca faizden ibaret değildir. Kredi kullandırılırken bir kerelik ödenen ücretler, tapudaki ipotek işlemi ve vade boyunca süren sigorta primleri toplandığında, kredi tutarının %1–2'sine ulaşan bir ek masraf ortaya çıkar. İyi haber şu: bu kalemlerin çoğunun yasal bir üst sınırı var ve bir kısmı için bankaya bağımlı değilsiniz. Bu rehberde her kalemi, sınırını ve pazarlık payını anlatıyoruz.
Bankanın alabileceği ücretler kanunla sınırlı
TCMB'nin Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Tebliği (2020/7), konut kredilerinde bankanın kendi adına alabileceği tek ücretin kredi tahsis ücreti olduğunu söyler. İstihbarat ücreti, dosya masrafı, kredi işlem fişi ücreti, ödeme planı değiştirme ücreti gibi adlarla ek ücret alınamaz. Ekspertiz ve ipotek gibi kalemlerde ise banka yalnızca üçüncü kişilere fiilen ödediği tutarı yansıtabilir.
| Kalem | Kime ödenir | Yasal kural | 3.000.000 TL kredide örnek |
|---|---|---|---|
| Kredi tahsis ücreti | Banka | Anaparanın en fazla binde 5'i | 15.000 TL |
| Ekspertiz ücreti | Değerleme şirketi | Fiilen ödenen tutar yansıtılır | 6.000–12.000 TL |
| İpotek döner sermaye | TKGM | 2.227 TL × yöresel katsayı | 5.567,50 TL |
| DASK | Sigorta şirketi | Zorunlu; tarife devletçe belirlenir | 1.500–4.000 TL/yıl |
| Konut sigortası | Sigorta şirketi | Banka ister; istediğiniz şirketten yaptırabilirsiniz | 3.000–8.000 TL/yıl |
| Hayat sigortası | Sigorta şirketi | Zorunlu değil; faiz indirimi şartı olabilir | Yaşa göre 10.000–30.000 TL/yıl |
| KKDF ve BSMV | – | Konut kredisinde alınmaz | 0 TL |
Kredi tahsis ücreti
Bankanın krediyi değerlendirip kullandırması karşılığında aldığı tek seferlik ücrettir. Üst sınır kullandırılan anaparanın binde 5'idir: 3.000.000 TL kredide en fazla 15.000 TL. Bu ücret çoğu zaman pazarlığa açıktır; özellikle maaş müşterisi olduğunuz veya başka ürünler kullandığınız bankalarda sıfırlanması istenebilir. Kampanya dönemlerinde bazı bankalar tahsis ücreti almadan kredi kullandırır. Teklif karşılaştırırken bu ücreti faize eklenmiş gibi düşünün: 15.000 TL, 120 aylık bir kredide yaklaşık 0,01 puanlık faiz farkına denk gelir.
Ekspertiz (değerleme) ücreti
Banka, kredinin teminatı olacak evin değerini SPK veya BDDK lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketine tespit ettirir. Ücret genellikle krediyi kullanacak kişiden peşin alınır ve kredi reddedilse bile iade edilmez. Tutar evin bulunduğu şehre, büyüklüğüne ve değerleme şirketine göre değişir.
Ekspertiz raporunun asıl önemi ücretinde değil, sonucundadır: BDDK kuralları bankanın verebileceği azami krediyi satış fiyatına değil ekspertiz değerine bağlar. Rapor satış fiyatının altında çıkarsa aradaki farkı birikiminizle kapatmanız gerekir. Ayrıntılar için ne kadar konut kredisi çekebilirim rehberine bakın.
İpotek işlemi ve döner sermaye
Kredi kullandırılırken tapuda ev üzerine banka lehine ipotek kurulur. Bu işlem için TKGM'ye bir döner sermaye işlem ücreti ödenir (2026'da büyükşehir merkezlerinde 5.567,50 TL). Konut kredisi ipoteği tapu harcından istisna olduğu için ayrıca harç ödenmez. Kredi kapandığında ipoteğin kaldırılması (fek) için bir işlem ücreti daha ödenir. Hesap için döner sermaye rehberindeki aracı kullanabilirsiniz.
Sigortalar: hangisi zorunlu, hangisi değil?
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)
Kanunen zorunludur; tapu işlemi ve kredi için poliçe aranır. Primi devletin belirlediği tarifeyle hesaplanır, şirketten şirkete değişmez. Ayrıntılar için DASK ve konut sigortası rehberine bakın.
Konut (yangın) sigortası
Kanunen zorunlu değildir, ancak bankalar teminatı korumak için kredi süresince konut sigortası ister ve sözleşmeye yazar. Bireysel Kredilerle Bağlantılı Sigortalar Uygulama Esasları Yönetmeliği'ne göre poliçeyi istediğiniz sigorta şirketinden yaptırabilirsiniz; banka kendi acentesinden alınmasını şart koşamaz. Dışarıdan alınan poliçeler genellikle daha uygundur.
Hayat sigortası
Zorunlu değildir. Banka hayat sigortası yaptırmanızı isteyebilir ama bunu kredi şartı yapamaz; yapabileceği şey sigortalı müşteriye daha düşük faiz sunmaktır. Yıllık yenilenen hayat sigortası primi yaşla birlikte hızla artar; 10 yıllık kredide toplam prim, faiz indirimiyle kazandığınızdan fazla olabilir. İki senaryoyu toplam maliyet üzerinden karşılaştırın. Krediyi erken kapatırsanız kalan süreye ait primi iade alma hakkınız vardır.
Alınamayacak ücretler
- Dosya masrafı, istihbarat ücreti, kredi işlem fişi ücreti.
- Ödeme planı değiştirme ya da yeniden yapılandırma ücreti.
- Yalnızca kredi için açılan hesaba hesap işletim ücreti.
- Reddedilen başvurudan, kamu kurumlarına ve üçüncü kişilere ödenenler dışında ücret.
- Sabit faizli kredide erken ödeme tazminatı dışında herhangi bir erken kapama ücreti.
Bu kalemlerden biri hesabınızdan kesilmişse önce bankaya yazılı başvurun; sonuç alamazsanız tüketici hakem heyetine ücretsiz başvurabilirsiniz.
Örnek: 3.000.000 TL kredi, 120 ay
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Tahsis ücreti (binde 5) | 15.000 TL |
| Ekspertiz | 8.000 TL |
| İpotek döner sermaye (katsayı 2,50) | 5.567,50 TL |
| DASK (ilk yıl) | 2.500 TL |
| Konut sigortası (ilk yıl) | 4.500 TL |
| Kredi kullanım günü ödenen | 35.567,50 TL |
Hayat sigortası yaptırırsanız ilk yıl için 10–15 bin TL daha eklenir. Bu tutarların tamamı kredi tutarına dahil olmadığı için birikimden karşılanır; birikim planınızda ayrı bir satır olarak tutun.
Masrafları düşürmek için
- En az üç bankadan tahsis ücreti, ekspertiz ücreti ve sigorta şartlarını içeren yazılı teklif isteyin.
- Tahsis ücretinin sıfırlanmasını ya da düşürülmesini açıkça isteyin.
- Konut sigortasını banka dışından en az iki şirketten teklif alarak yaptırın.
- Hayat sigortalı ve sigortasız faiz tekliflerini toplam maliyet üzerinden karşılaştırın.
- Kredi kapanınca ipotek fekkini geciktirmeyin; evi satarken sorun çıkarır.
Sık sorulan sorular
Konut kredisinde dosya masrafı alınır mı?
Hayır. 2020/7 sayılı Tebliğ'e göre bankanın kendi adına alabileceği tek ücret tahsis ücretidir ve bu ücret anaparanın binde 5'ini geçemez. "Dosya masrafı" adıyla alınan ücret iade edilmelidir.
Konut sigortasını bankadan yaptırmak zorunda mıyım?
Hayır. Banka sigorta yaptırılmasını isteyebilir ama şirketi siz seçersiniz. Dışarıdan aldığınız poliçede bankanın "dain-i mürtehin" (rehinli alacaklı) olarak yazılması yeterlidir.
Hayat sigortası yaptırmazsam kredi reddedilir mi?
Hayat sigortası kredi şartı olamaz. Banka sigortasız müşteriye daha yüksek faiz uygulayabilir; iki seçeneği toplam maliyet üzerinden karşılaştırın.
Kredi reddedilirse ekspertiz ücretim iade edilir mi?
Genellikle hayır; ekspertiz üçüncü bir şirkete fiilen ödenen bir hizmet bedelidir. Bankaların reddedilen başvuru için kendi adına ücret alması ise yasaktır.
Kaynaklar
- TCMB, Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Tebliğ (2020/7), m. 10
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m. 32–39
- Bireysel Kredilerle Bağlantılı Sigortalar Uygulama Esasları Yönetmeliği
- Ticaret Bakanlığı, Konut Finansmanı Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın. Bir hata fark ederseniz bize yazın.