Ana sayfa › Rehberler › Konut kredisi
Ne Kadar Konut Kredisi Çekebilirim? 2026 BDDK Oranları ve Gelir Hesabı
Bankanın size vereceği konut kredisi iki ayrı sınırdan düşük olanıyla belirlenir: evin değerine göre yasal üst sınır (kredi/değer oranı) ve gelirinize göre ödeyebileceğiniz taksit. Bu rehberde her iki sınırı 2026 kurallarıyla açıklıyor, hesaplama aracıyla kendi durumunuzu görmenizi sağlıyoruz.
1. sınır: Kredi/değer oranı (BDDK)
Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, konut kredilerinde kredi tutarının teminat alınan konutun değerleme raporundaki değerine oranını sınırlar. BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararıyla birinci el–ikinci el ayrımı kaldırıldı; oranlar yalnızca konutun değerine ve Enerji Kimlik Belgesi'ndeki sınıfa bağlı hale geldi.
| Ekspertiz değeri | A–B sınıfı | C sınıfı | Diğer / belgesiz |
|---|---|---|---|
| 5.000.000 TL'ye kadar | %90 | %80 | %70 |
| 5.000.001 – 7.000.000 TL | %80 | %70 | %60 |
| 7.000.001 – 10.000.000 TL | %70 | %60 | %50 |
| 10.000.001 – 20.000.000 TL | %50 | %40 | %30 |
| 20.000.000 TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Oran, değerin bütününe uygulanır; dilimli değildir. Yani 5.000.001 TL değerindeki A sınıfı bir ev için oran %80'e düşer. Bu yüzden ekspertiz değeri sınırın hemen üstünde kalan evlerde kullanılabilecek kredi aniden azalır.
Zaten konutunuz varsa
Kendinizin, eşinizin veya 18 yaşından küçük çocuğunuzun üzerine kayıtlı en az bir konut varsa, tablodaki oran %75 azaltılarak uygulanır. Örneğin %90 olan oran %22,5'e iner. Hisseli tapuda %50 ve altındaki hisseler, köylerdeki konutlar ve riskli yapı tespiti yapılmış tek konut bu hesapta dikkate alınmaz.
Enerji sınıfı neden bu kadar önemli?
2011 sonrası inşa edilen binalar için Enerji Kimlik Belgesi zorunludur ve çoğu yeni bina C sınıfındadır. A–B sınıfı daha çok yeni ve nitelikli projelerde görülür. Eski binalarda belge yoksa "diğer" sütunu uygulanır. Aynı fiyattaki iki daire arasında enerji sınıfı farkı, kullanılabilecek krediyi yüz binlerce lira değiştirebilir; ilanlara bakarken belge sınıfını sorun.
Azami kredi hesaplama aracı
Sonuç
Azami konut kredisi tutarı hesaplama
Ekspertiz değeri ve enerji sınıfını girin; BDDK kurallarına göre bankanın verebileceği en yüksek krediyi görün.
BDDK'nın 29.01.2026 tarihli 11364 sayılı kararına göre. Banka; gelir, kredi notu ve kendi politikası nedeniyle daha düşük tutar verebilir.
Ekspertiz değeri satış fiyatından farklı olabilir
Oranlar ilan fiyatına değil, bankanın anlaşmalı değerleme şirketinin raporuna uygulanır. Rapor çoğu zaman pazarlık sonrası satış fiyatına yakın çıkar; ancak fiyat piyasanın üstündeyse ya da bölgede emsal satış azsa daha düşük gelebilir. Örnek:
- Satış fiyatı 5.000.000 TL, A sınıfı. Ekspertiz 5.000.000 TL çıkarsa azami kredi 4.500.000 TL.
- Aynı ev için ekspertiz 4.600.000 TL çıkarsa azami kredi 4.140.000 TL; 360.000 TL daha fazla peşinat gerekir.
Bu riske karşı kapora sözleşmesine "kredi onayı alınamazsa kapora iade edilir" maddesi koydurun ve birikiminizde pay bırakın.
2. sınır: Gelire göre taksit kapasitesi
Bankalar genellikle tüm kredi taksitlerinizin toplamının aylık net gelirin %50'sini aşmamasını ister; bazı bankalar %40–45 ile sınırlar. Eş geliri, kira geliri ve düzenli ek gelirler belgelendiğinde hesaba katılabilir. Mevcut kredi kartı ve kredi taksitleri bu kapasiteden düşülür.
Karşılık gelen kredi, taksit kapasitesinin faiz ve vadeye göre bugünkü değeridir.
Örnek: Hane net geliri 120.000 TL, mevcut taksit yok. Kapasite 60.000 TL/ay. Aylık %2,79 faiz ve 120 ay vadede bu taksit yaklaşık 2.000.000 TL krediye karşılık gelir. Evin değerine göre %90 sınırı 4.500.000 TL olsa bile banka bu senaryoda 2 milyon TL civarında kredi verir. Çoğu alımda asıl sınır gelir sınırıdır.
Kredi notu ve diğer kriterler
- Findeks kredi notu: Düşük not krediyi reddettirmese de faizi yükseltebilir. Başvurudan önce gecikmiş borç bırakmayın, kart limitlerinizi sonuna kadar kullanmayın.
- Gelir belgesi: Ücretlilerde maaş bordrosu ve SGK dökümü; serbest çalışanlarda vergi levhası ve son yıl beyannameleri.
- Çalışma süresi: Çoğu banka mevcut işyerinde en az 3–6 ay kıdem ister.
- Yaş: Kredinin bitiş tarihinde yaş sınırı (genellikle 65–70) aşılmamalıdır.
Birlikte düşünün: fiyat, ekspertiz, gelir
Ev ararken önce gelirinize göre kaldırabileceğiniz taksitten yola çıkın; sonra bu taksitin karşılık geldiği krediye birikiminizi ekleyerek bakabileceğiniz fiyat aralığını bulun. Ev alırken ödenen masrafların (tapu harcı, komisyon, döner sermaye, banka masrafları) krediye girmediğini ve birikimden düşüleceğini unutmayın. Cebinden Eve hesaplayıcısı bu hesabı tersten yapar: fiyat ve birikimi girersiniz, gereken krediyi ve taksiti görürsünüz.
Sık sorulan sorular
Evin değerinin yüzde kaçına kredi verilir?
2026'da ekspertiz değeri 5 milyon TL'ye kadar olan A–B enerji sınıfı konutlarda en fazla %90, C sınıfında %80, diğerlerinde %70. Değer arttıkça oranlar düşer; 20 milyon TL üzerinde %40–%20 aralığındadır.
İkinci evim için konut kredisi alabilir miyim?
Evet, ancak kredi/değer oranı %75 azaltılır. 5 milyon TL'lik A sınıfı bir evde %90 yerine %22,5, yani en fazla 1.125.000 TL kredi kullanılabilir.
Gelir belgem yoksa konut kredisi çekebilir miyim?
Bankalar gelir belgesi olmadan kredi vermez; ancak kira geliri, kefil veya eş geliri gibi ek kaynaklar belgelenebilir. Bazı bankalar yüksek peşinatla ve ek teminatla esnek değerlendirme yapar.
Ekspertiz değeri düşük çıkarsa ne yapabilirim?
Başka bir bankadan farklı bir değerleme şirketiyle ikinci rapor alabilir, satıcıyla fiyatı yeniden görüşebilir ya da peşinatı artırabilirsiniz. Kapora sözleşmesine kredi şartı eklemek bu durumda sizi korur.
Kaynaklar
- BDDK Kurul Kararı 11364 (29.01.2026) – konut kredilerinde azami kredi/değer oranları
- Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, m. 12
- Findeks – kredi notu
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın. Bir hata fark ederseniz bize yazın.