Ana sayfa › Rehberler › Süreç, karar ve planlama
Sıfır Ev mi, İkinci El mi? KDV, Tapu Harcı, Kredi ve Gizli Maliyetler
Aynı bütçeyle yeni bir projeden mi, yoksa oturulmuş bir binadan mı ev almalı? Cevap yalnızca zevk meselesi değil; iki seçeneğin maliyet yapısı birbirinden ciddi biçimde farklı. Sıfır konutta KDV ve teslim riski, ikinci elde tadilat ve bina yaşı öne çıkar. Bu rehberde iki seçeneği kalem kalem karşılaştırıyoruz.
Özet tablo
| Kalem | Sıfır (müteahhitten) | İkinci el (şahıstan) |
|---|---|---|
| KDV | Var: net 150 m²'ye kadar %10 (dönüşümde %1), aşan kısım %20 | Yok |
| Tapu harcı | %4 (KDV hariç bedel üzerinden) | %4 |
| Emlakçı komisyonu | Genellikle yok (proje satış ofisi) | %2 + KDV (sahibinden alınmazsa) |
| Tapu türü | Çoğunlukla kat irtifakı; iskan sonrası kat mülkiyeti | Genellikle kat mülkiyeti |
| Teslim | Projeden alımda 1–3 yıl bekleme riski | Hemen |
| Tadilat | Düşük; sadece eşya ve küçük düzenlemeler | Boya, mutfak, banyo, tesisat olabilir |
| Deprem yönetmeliği | 2018 yönetmeliğine uygun | Bina yaşına bağlı; 2000 öncesi riskli olabilir |
| Enerji sınıfı | Genellikle B–C; kredi oranı avantajı | Eski binalarda belge yok → düşük kredi oranı |
| Aidat | Yeni sitelerde yüksek olabilir | Genellikle daha düşük |
| Pazarlık payı | Sınırlı; ödeme planı esnekliği | Daha yüksek |
KDV: sıfır konutun en büyük ek maliyeti
İkinci el konutu bir şahıstan alırken KDV ödenmez. Müteahhitten alınan sıfır konutta ise satış bedeline KDV eklenir ve oran, net alana ve projeye göre değişir. Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022'den sonra alınan projelerde:
- Net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmına isabet eden bedel: %10,
- 150 m²'yi aşan kısma isabet eden bedel: %20,
- 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm projelerinde 150 m²'ye kadar olan kısım: %1.
Ruhsatı 2022 öncesi alınmış projelerde eski kurallar geçerlidir ve oran büyükşehirlerde arsanın vergi değerine göre %1, %10 veya %20 olabilir. Satıcıdan ruhsat tarihini ve uygulanacak oranı yazılı olarak isteyin. Önemli nokta: KDV hesabında ilanlardaki brüt alan değil, net alan esas alınır.
KDV hesaplama aracı
Sonuç
Sıfır konut KDV hesaplama
Müteahhitten alınan konutun net alanı ve bedeline göre KDV'yi hesaplayın (ruhsatı 1 Nisan 2022 sonrası projeler).
Net alanın 150 m²'yi aşan kısmına isabet eden bedel %20 KDV'ye tabidir. Ruhsatı 1 Nisan 2022 öncesi projelerde oran farklı olabilir; satıcıdan yazılı bilgi isteyin.
Örnek: 6.000.000 TL bütçeyle iki seçenek
| Kalem | Sıfır, 120 m² net, KDV hariç 5.450.000 TL | İkinci el, emlakçıdan, 5.000.000 TL |
|---|---|---|
| Satış bedeli | 5.450.000 TL | 5.000.000 TL |
| KDV | 545.000 TL (%10) | 0 TL |
| Tapu harcı (%4) | 218.000 TL | 200.000 TL |
| Emlakçı komisyonu | 0 TL | 120.000 TL |
| Döner sermaye (2 işlem) | 11.135 TL | 11.135 TL |
| Tadilat | 50.000 TL | 350.000 TL |
| Toplam | 6.274.135 TL | 5.681.135 TL |
Aynı büyüklükteki iki ev arasında yaklaşık 600 bin TL fark oluşuyor; farkın büyük kısmı KDV'den geliyor. Buna karşılık sıfır ev daha yeni yönetmelikle yapılmış, enerji sınıfı daha yüksek olduğu için kredi oranı avantajı sunabilir. Kendi rakamlarınızı Cebinden Eve hesaplayıcısında iki ayrı kayıt olarak girip karşılaştırabilirsiniz.
Sıfır konutta dikkat edilecekler
- Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Yeni projeler çoğunlukla kat irtifaklı satılır; iskan alınınca kat mülkiyetine geçilir. İskanın ne zaman alınacağını sözleşmeye yazdırın. Ayrıntılar için kat irtifakı ve iskan rehberine bakın.
- Maketten satış riski: Teslim gecikmesi, proje değişikliği ve müteahhidin iflası riskine karşı noter onaylı satış vaadi sözleşmesi ve tapuya şerh isteyin. Ön ödemeli konut satışlarında müteahhidin bina tamamlama sigortası ya da banka teminatı sunması gerekir.
- Ödeme planı: Müteahhitler peşinat + ara ödeme + teslimde kredi şeklinde planlar sunar. Kredi, iskan ya da en azından kat irtifakı tapusu olmadan kullanılamaz.
- Teslim şartnamesi: Mutfak dolabı, kombi, parke gibi kalemlerin marka/model bilgisi sözleşmede olmalı.
- Aidat tahmini: Havuz, güvenlik ve peyzajlı sitelerde aidat aylık taksite yakın bir yük olabilir.
İkinci elde dikkat edilecekler
- Bina yaşı ve deprem güvenliği: 2000 öncesi binalarda mühendis incelemesi yaptırın.
- Tadilat bütçesi: Boya, mutfak, banyo ve tesisat yenileme ev fiyatının %5–10'una ulaşabilir. Teklif almadan karar vermeyin.
- Borçlar: Aidat, emlak vergisi ve fatura borçlarını kontrol edin.
- Enerji kimlik belgesi: Yoksa kredi/değer oranı "diğer" sütunundan uygulanır; peşinat ihtiyacı artar.
- Tapu ve iskan: İskanı olmayan eski binalar hâlâ vardır; fiyatın bunu yansıtması gerekir.
Hangisi size uygun?
- Hemen taşınmanız gerekiyorsa ve tadilata vakit ayırabiliyorsanız ikinci el.
- Peşinatınız sınırlıysa enerji sınıfı yüksek sıfır konutun kredi avantajı belirleyici olabilir.
- Riskten kaçınıyorsanız tamamlanmış, iskanlı sıfır ya da yeni sayılabilecek (5–10 yaş) ikinci el ev iki dünyanın avantajını birleştirir.
Sık sorulan sorular
Sıfır konutta KDV yüzde kaç?
Ruhsatı 1 Nisan 2022 sonrası projelerde net alanın 150 m²'ye kadar kısmı %10, aşan kısmı %20; kentsel dönüşüm projelerinde 150 m²'ye kadar %1. Eski ruhsatlı projelerde oran %1–%20 arasında değişebilir.
Tapu harcı KDV dahil bedel üzerinden mi hesaplanır?
Hayır. Tapu harcının matrahı KDV hariç satış bedelidir; KDV ayrı bir vergidir ve harca dahil edilmez.
Kat irtifaklı sıfır daireye konut kredisi verilir mi?
Evet, bankalar kat irtifaklı tapuya kredi verebilir; ancak binanın büyük ölçüde tamamlanmış olmasını ve ekspertiz raporunu ister. İskansız bina için bazı bankalar daha düşük oran uygular.
İkinci el evde satıcı KDV isteyebilir mi?
Şahıslar arası satışta KDV doğmaz. Satıcı bir şirketse ya da ticari olarak alım satım yapıyorsa KDV söz konusu olabilir; faturayı ve satıcının kimliğini kontrol edin.
Kaynaklar
- 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu ve KDV oranlarına ilişkin Cumhurbaşkanı Kararları (5359, 7346)
- GİB – KDV Genel Uygulama Tebliği, konut teslimleri
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın. Bir hata fark ederseniz bize yazın.