Ana sayfa › Rehberler › Masraflar, vergiler ve tapu
Ev Sahibi Olduktan Sonra Ödenen Vergiler: Emlak Vergisi, Değer Artış Kazancı ve 5 Yıl Kuralı
Tapu harcı tek seferlik bir vergidir; ancak ev sahibi olmak bir dizi başka vergiyi de beraberinde getirir. Her yıl ödenen emlak vergisi, evi beş yıl dolmadan satarsanız gündeme gelen değer artış kazancı vergisi ve belirli bir değerin üzerindeki konutlar için değerli konut vergisi bunların başlıcalarıdır. Bu rehberde her birini 2026 rakamlarıyla açıklıyor, alım kararınızı ve satış zamanlamanızı nasıl etkilediğini gösteriyoruz.
1. Emlak vergisi: her yıl, belediyeye
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre bina sahipleri her yıl belediyeye emlak (bina) vergisi öder. Oranlar konutun bulunduğu yere göre değişir:
| Taşınmaz | Normal belediye | Büyükşehir belediyesi sınırları |
|---|---|---|
| Mesken (konut) | Binde 1 | Binde 2 |
| Diğer binalar (işyeri vb.) | Binde 2 | Binde 4 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
| Arazi | Binde 1 | Binde 2 |
Vergi, satış fiyatı üzerinden değil, belediyenin hesapladığı emlak vergi değeri üzerinden alınır. Bu değer genellikle piyasa değerinin altındadır ve her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır. 2026 için yasa, bina ve arazi vergi değerlerinin 2025 değerinin üç katını geçemeyeceğini öngörmüştür; bu, bazı bölgelerde yapılan yüksek takdirlerin etkisini sınırlar.
Örnek: Büyükşehirde emlak vergi değeri 2.000.000 TL olan bir konut için yıllık vergi 2.000.000 × binde 2 = 4.000 TL'dir; Mayıs ve Kasım aylarında iki taksitte ödenir.
Satın aldıktan sonra bildirim
Evi aldığınız yılın sonuna kadar (yılın son üç ayında aldıysanız üç ay içinde) belediyeye emlak vergisi bildirimi vermeniz gerekir. Satın aldığınız yılın vergisi satıcıya aittir; siz bir sonraki yıldan itibaren ödersiniz. Bildirim e-Devlet üzerinden çoğu belediye için yapılabilir.
Kimler ödemez?
Tek konutu olan ve brüt 200 m²'yi aşmayan emekliler, hiçbir geliri olmayanlar, engelliler, gaziler ve şehit yakınları indirimli (sıfır) oranlı emlak vergisinden yararlanabilir. Bunun için belediyeye başvuru gerekir.
2. Değer artış kazancı vergisi ve 5 yıl kuralı
Gelir Vergisi Kanunu'na göre, satın aldığınız bir gayrimenkulü edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satarsanız elde ettiğiniz kazanç "değer artış kazancı" olarak gelir vergisine tabidir. Beş yıl dolduktan sonraki satışlarda vergi doğmaz. Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkuller bu kapsamda değildir.
Kazanç nasıl hesaplanır?
- Maliyeti endeksleyin: Alış bedeli, alış ayından bir önceki ay ile satış ayından bir önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı oranında artırılır (artış %10 veya üzerindeyse).
- Giderleri düşün: Alışta ödediğiniz tapu harcı maliyete eklenir; satışta ödediğiniz harç ve komisyon satış bedelinden düşülür.
- İstisnayı uygulayın: 2026 yılı satışları için 150.000 TL istisna vardır. Kalan tutar artan oranlı gelir vergisi tarifesine (%15–%40) tabidir.
- Beyan edin: Satışı izleyen yılın Mart ayında yıllık beyanname verilir; vergi Mart ve Temmuz'da iki taksitte ödenir.
Yüksek enflasyon dönemlerinde endeksleme kazancın büyük kısmını eritir; yine de 5 yılı beklemek çoğu zaman vergiyi tamamen ortadan kaldırır. Tapuda düşük bedel göstermenin burada ikinci bir zararı var: alış bedeli düşük görünürse ileride kazancınız yüksek çıkar.
3. Değerli konut vergisi
Türkiye'deki mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri belirli bir eşiği aşanlar için ayrıca değerli konut vergisi alınır. 2026 yılı için eşik 17.711.000 TL'dir; tek konutu olanlar bu vergiden muaftır. Vergi, eşiği aşan kısım üzerinden binde 3 ile binde 10 arasında kademeli hesaplanır ve Şubat ayında beyan edilir. Çoğu alıcı için geçerli değildir ama yüksek değerli konutlarda yıllık bütçeye eklenmelidir.
4. Kira geliri elde ederseniz
Evi kiraya verirseniz kira geliri "gayrimenkul sermaye iradı" olarak vergilendirilir. 2026 yılı gelirleri için konut kira gelirinde 58.000 TL istisna vardır; aşan kısım için götürü (%15) ya da gerçek gider yöntemi seçilerek beyanname verilir. Gerçek gider yönteminde kredi faizleri ve edinme bedelinin %5'i (ilk 5 yıl) gider yazılabilir; bu, krediyle alınıp kiraya verilen evlerde vergiyi önemli ölçüde düşürür.
5. Tapu harcı ve KDV: alım anında
Hatırlatma olarak alım anındaki vergiler: tapu harcı (%4, alıcı ve satıcı yarı yarıya) ve müteahhitten alınan sıfır konutta KDV. İkinci el şahıs satışlarında KDV yoktur. Konut kredisi ipoteği harçtan istisnadır; kredi KKDF ve BSMV'den muaftır.
Yıllık vergi bütçesi örneği
| Kalem | Ne zaman | Büyükşehirde 5.000.000 TL'lik konut için yaklaşık |
|---|---|---|
| Emlak vergisi | Her yıl Mayıs ve Kasım | 3.000–6.000 TL (vergi değerine göre) |
| Değerli konut vergisi | Her yıl Şubat | 0 TL (eşik altı) |
| Değer artış kazancı | Yalnızca 5 yıl içinde satışta | Kazanca bağlı |
| Kira geliri vergisi | Yalnızca kiraya verilirse | Gelire bağlı |
Sık sorulan sorular
Evi 5 yıl dolmadan satarsam ne kadar vergi öderim?
Endekslenmiş alış maliyeti ve giderler düşüldükten sonra kalan kazancın 150.000 TL'yi (2026) aşan kısmı %15'ten başlayan artan oranlı tarifeye tabidir. Enflasyon endekslemesi nedeniyle gerçek kazanç çoğu zaman nominal farktan çok daha düşüktür.
5 yıl tapu tarihinden mi, sözleşmeden mi başlar?
Kural olarak tapuya tescil tarihinden başlar. Müteahhitten alınan konutlarda fiili teslim tarihi, kooperatif evlerinde ise tahsis tarihi gibi özel durumlar vardır; bu hallerde bir mali müşavire danışın.
Emlak vergisini satıcı mı alıcı mı öder?
Satış yılının vergisi satıcıya aittir; alıcı izleyen yıldan itibaren öder. Satıştan önce satıcının birikmiş emlak vergisi borcu olmadığını belediyeden teyit edin.
Konut kredisi faizi vergiden düşülür mü?
Kendi oturduğunuz ev için hayır. Evi kiraya veriyorsanız gerçek gider yönteminde kredi faizlerini kira gelirinden düşebilirsiniz.
Kaynaklar
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, mükerrer m. 80–81 (değer artış kazancı), m. 21 ve 74 (kira geliri)
- GİB – Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Değer Artışı Kazancı Rehberi (2026)
- GİB – Emlak Vergisi Rehberi
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın. Bir hata fark ederseniz bize yazın.