Ana sayfa › Rehberler › Konut kredisi
Konut Kredisi Faiz Oranları Nasıl Karşılaştırılır? Aylık, Yıllık ve Toplam Maliyet
İki bankadan biri aylık %2,69, diğeri %2,79 faiz veriyor; ilki daha ucuz, değil mi? Çoğu zaman evet, ama her zaman değil. Tahsis ücreti, sigorta şartı, kampanyanın kaç ay geçerli olduğu ve kredinin yapısı, görünürdeki "düşük faizi" tersine çevirebilir. Bu rehber, teklifleri tek bir ölçütle, masraflar dahil toplam geri ödeme ile karşılaştırmayı öğretir.
Aylık faiz, yıllık faiz, yıllık maliyet oranı
Türkiye'de konut kredisi faizleri aylık ilan edilir. Aynı faizi üç farklı biçimde görebilirsiniz:
| Gösterim | Hesap | Aylık %2,79 için |
|---|---|---|
| Aylık faiz | İlan edilen oran | %2,79 |
| Basit yıllık faiz | Aylık × 12 | %33,48 |
| Bileşik yıllık faiz | (1 + aylık)12 − 1 | %39,13 |
| Yıllık maliyet oranı (YMO) | Bileşik faiz + tahsis ücreti ve zorunlu masraflar | ~%40–41 |
Bankalar sözleşme öncesi bilgi formunda yıllık maliyet oranını göstermek zorundadır. Bu oran faizin yanında tahsis ücretini de içerdiği için iki teklifi karşılaştırmanın en dürüst tek sayısıdır. Yine de sigorta primleri YMO'ya dahil olmayabilir; bu yüzden toplam geri ödemeyi kendiniz de hesaplayın.
Faizdeki küçük farkın büyük etkisi
3.000.000 TL, 120 ay vadeli bir kredide farklı aylık faizlerin taksite ve toplam geri ödemeye etkisi:
| Aylık faiz | Aylık taksit | Toplam geri ödeme | %2,79'a göre fark |
|---|---|---|---|
| %2,49 | 78.820 TL | 9.458.000 TL | −970.000 TL |
| %2,69 | 84.180 TL | 10.102.000 TL | −326.000 TL |
| %2,79 | 86.900 TL | 10.428.000 TL | – |
| %2,99 | 92.390 TL | 11.087.000 TL | +659.000 TL |
| %3,29 | 100.770 TL | 12.093.000 TL | +1.665.000 TL |
0,10 puanlık fark 120 ayda yaklaşık 330 bin TL demektir. Bu nedenle bir bankayla 0,05 puan için bile pazarlık etmeye değer. Kendi tutarınız için taksit hesaplama aracını kullanın.
Teklifleri karşılaştırırken kontrol edilecek 7 madde
- Faiz oranı hangi şartla geçerli? "Maaş müşterisi olma", "hayat sigortası yaptırma", "kredi kartı alma" gibi şartlar varsa her birinin maliyetini ekleyin.
- Tahsis ücreti. Binde 5'e kadar alınabilir; sıfırlanmasını isteyin.
- Sigorta zorunlulukları. Konut sigortasını dışarıdan yaptırabilirsiniz; hayat sigortası zorunlu değildir. Sigortalı ve sigortasız faizi toplam maliyetle karşılaştırın.
- Ekspertiz ücreti ve süresi. Hem tutarı hem raporun kaç günde çıkacağını sorun.
- Vade ve ödeme planı türü. Eşit taksit mi, artan taksit mi, ara ödemeli mi? Farklı planların toplam geri ödemesi farklıdır.
- Erken ödeme hükümleri. Sözleşmede tazminat maddesi var mı, oranı ne?
- Kampanya süresi. Faiz indirimi yalnızca ilk 12 ay geçerliyse sonrasındaki oranı ve toplam etkisini isteyin.
Örnek: iki teklifin toplam maliyeti
3.000.000 TL, 120 ay:
| Kalem | Banka A: %2,69, şartlı | Banka B: %2,79, şartsız |
|---|---|---|
| Toplam geri ödeme (taksitler) | 10.102.000 TL | 10.428.000 TL |
| Tahsis ücreti | 15.000 TL | 0 TL |
| Zorunlu hayat sigortası (10 yıl, artan prim) | ~180.000 TL | 0 TL |
| Konut sigortası bankadan (10 yıl) | ~60.000 TL | Dışarıdan ~35.000 TL |
| Toplam maliyet | ~10.357.000 TL | ~10.463.000 TL |
Bu örnekte Banka A yine de yaklaşık 106 bin TL daha ucuz çıkıyor; ancak fark ilan edilen 326 bin TL'den çok daha küçük. Sigorta primleri biraz daha yüksek olsaydı sıralama değişebilirdi. Sonuç: faiz farkı tek başına karar vermeye yetmez, toplam maliyeti hesaplayın.
Faiz pazarlığı nasıl yapılır?
- Yazılı teklifleri bir bankadan diğerine götürün; şube müdürlerinin belirli bir marjda inisiyatifi vardır.
- Maaşınızı taşımayı, otomatik ödeme talimatı vermeyi ya da birikiminizin bir kısmını o bankada tutmayı pazarlık kozu olarak kullanın; ancak her kozun maliyetini de hesaplayın.
- Ay sonu ve çeyrek sonu dönemlerinde hedef baskısı nedeniyle bankalar daha esnek olabilir.
- Kamu bankalarının kampanyalarını (ilk ev, belirli enerji sınıfı, deprem bölgesi vb.) takip edin.
Sabit mi, değişken mi?
Türkiye'de kullandırılan konut kredilerinin büyük çoğunluğu sabit faizlidir; taksit vade boyunca değişmez. Değişken faizli krediler TÜFE gibi bir endekse bağlanır; faizler düştüğünde avantaj sağlar, yükseldiğinde taksit artar. Değişken faizli kredide erken ödeme tazminatı alınmaz. Sabit faizli kredide faizler düşerse refinansman yoluna gidebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi faizi aylık mı yıllık mı ilan edilir?
Türkiye'de aylık ilan edilir. Yıllık karşılığı için basit çarpım (×12) değil bileşik hesap kullanın; bankanın yıllık maliyet oranı ayrıca masrafları içerir.
Yıllık maliyet oranı neden faizden yüksek?
Bileşik hesap ve tahsis ücreti gibi zorunlu masraflar eklendiği için. İki bankanın YMO'sunu karşılaştırmak, aylık faizi karşılaştırmaktan daha doğrudur.
Faiz indirimi için hayat sigortası yaptırmak mantıklı mı?
Faiz indiriminin sağladığı toplam tasarruf, 10 yıllık toplam sigorta primini aşıyorsa evet. Prim yaşla arttığı için ilk yılın primine değil, vade boyunca toplam prime bakın.
Kaynaklar
- Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği – sözleşme öncesi bilgi formu ve yıllık maliyet oranı
- TCMB – Bankalarca açılan kredilere uygulanan ağırlıklı ortalama faiz oranları
- TCMB Tebliği 2020/7
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın. Bir hata fark ederseniz bize yazın.