Ana sayfa › Rehberler › Süreç, karar ve planlama

Ev Alım Sözlüğü: Tapu, Kredi ve Emlak Terimleri Sade Türkçeyle

Yazar: Fatih Anılır · Yayın: 6 Kasım 2026 · Güncelleme: 6 Kasım 2026 · 5 dk okuma

Tapu müdürlüğünde, bankada ve emlak ofisinde duyduğunuz terimlerin çoğu günlük dilde kullanılmaz. Bu sözlük, ev alım sürecinde karşınıza çıkabilecek kavramları alfabetik sırayla ve birer-ikişer cümleyle açıklar. İlgili rehberlere bağlantılar, konuyu derinleştirmek isteyenler içindir.

A – D

Aidat

Apartman veya sitenin ortak giderleri (temizlik, güvenlik, asansör, yakıt vb.) için kat maliklerinden aylık toplanan pay. Arsa payına ya da yönetim planındaki esasa göre bölüşülür.

Aile konutu şerhi

Eşlerden birinin talebiyle tapuya konulan ve evin diğer eşin rızası olmadan satılmasını ya da ipotek edilmesini engelleyen kayıt.

Anapara

Kredide faiz hariç borçlanılan asıl tutar. Her taksitin bir kısmı anaparayı azaltır, kalanı faizdir.

Arsa payı

Apartmandaki bir dairenin, binanın üzerinde bulunduğu arsadaki hissesi. Aidat ve kentsel dönüşümde hak paylaşımında belirleyicidir.

Bağımsız bölüm

Kat mülkiyetine konu olan, ayrı ayrı kullanılabilen daire, dükkan gibi birimler.

Bileşik faiz

Faizin faize eklenerek büyümesi. Aylık %2,79 faiz yıllık bileşik yaklaşık %39 eder.

BSMV

Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi. İhtiyaç kredilerinde faiz üzerinden alınır; konut kredisinde alınmaz.

Cayma parası

Kapora sözleşmesinde, sözleşmeden dönen tarafın karşı tarafa bıraktığı tutar. Uygulamada alıcı cayarsa kapora yanar, satıcı cayarsa iki katını öder.

Dain-i mürtehin

Sigorta poliçesinde "rehinli alacaklı" olarak gösterilen banka. Hasar tazminatı önce bankanın kredi alacağına gider.

DASK

Zorunlu Deprem Sigortası ve bunu yöneten Doğal Afet Sigortaları Kurumu. Tapu, kredi ve abonelikler için poliçe gerekir. Rehber.

Değer artış kazancı

Gayrimenkulün edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılmasından doğan ve gelir vergisine tabi kazanç. Rehber.

Değerli konut vergisi

Bina vergi değeri belirli eşiği (2026'da 17.711.000 TL) aşan konutlardan alınan yıllık vergi; tek konutu olanlar muaftır.

Döner sermaye ücreti

TKGM'nin tapu işlemi başına aldığı hizmet ücreti; 2026'da 2.227 TL × yöresel katsayı. Rehber.

E – İ

Ekspertiz (değerleme)

Lisanslı değerleme uzmanının evin değerini belirlediği rapor. Banka krediyi bu değere göre hesaplar.

Emlak vergisi

Her yıl belediyeye ödenen bina vergisi; konutta binde 1, büyükşehirde binde 2.

Emlak vergi değeri (rayiç)

Belediyenin emlak vergisi için hesapladığı değer. Tapu harcının alt sınırıdır; piyasa değerinin altındadır.

Enerji Kimlik Belgesi (EKB)

Binanın enerji performansını A–G arasında sınıflandıran belge. 2026'dan itibaren konut kredisi oranını doğrudan etkiler. Rehber.

Erken ödeme tazminatı

Sabit faizli konut kredisini erken kapatırken bankanın isteyebileceği, erken ödenen anaparanın %1 veya %2'si ile sınırlı tutar. Rehber.

Eşit taksitli kredi (anüite)

Vade boyunca aynı tutarın ödendiği kredi planı; ilk taksitlerde faiz payı yüksek, anapara payı düşüktür.

Fek (ipotek fekki)

Kredi kapandığında tapudaki ipotek kaydının kaldırılması işlemi.

Findeks

Kredi Kayıt Bürosu'nun bireysel kredi notu ve risk raporu hizmeti.

Hisseli tapu

Taşınmazın birden fazla kişi arasında paylı mülkiyetle sahiplenildiği tapu. Dairenin hangisi olduğu tapuda yazmaz; risklidir. Rehber.

Hizmet bedeli (komisyon)

Emlakçıya ödenen ücretin yasal adı; satışta her taraftan en fazla %2 + KDV. Rehber.

İmar durumu

Belediyenin bir parsel için izin verdiği yapılaşma şartları (kat sayısı, kullanım türü).

İpotek

Bankanın kredi alacağını güvenceye almak için taşınmaz üzerine tapuda kurduğu rehin hakkı.

İskan (yapı kullanma izin belgesi)

Binanın ruhsata uygun tamamlandığını gösteren belediye belgesi. Kat mülkiyetine geçişin ön şartı. Rehber.

K – P

Kapora

Alıcının anlaşmayı güvenceye almak için satıcıya verdiği ön ödeme; satış bedelinden düşülür.

Kat irtifakı

İskanı alınmamış binada, onaylı projeye dayanarak kurulan ve ileride kat mülkiyetine dönüşecek hak.

Kat mülkiyeti

Tamamlanmış ve iskanlı binada bağımsız bölüm üzerindeki tam mülkiyet; en güvenli tapu türü.

KDV

Müteahhitten alınan sıfır konutta satış bedeline eklenen vergi; net alana göre %1, %10 veya %20. İkinci el şahıs satışında yoktur. Rehber.

KKDF

Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu; tüketici kredilerinde faiz üzerinden alınan kesinti. Konut kredisinde alınmaz.

Kredi/değer oranı (LTV)

Kredi tutarının ekspertiz değerine oranı. BDDK 2026'da değere ve enerji sınıfına göre %20–%90 arasında üst sınır belirler.

Kredi tahsis ücreti

Bankanın kredi kullandırırken aldığı tek seferlik ücret; anaparanın binde 5'ini geçemez. Rehber.

Net alan / brüt alan

Net alan duvarlar arası kullanım alanı; brüt alan duvarlar, balkon ve bazen ortak alan payını da içerir. KDV ve DASK hesaplarında farklı alanlar kullanılır.

Ön ödemeli konut satışı

Henüz tamamlanmamış konutun (maketten) satışı; yönetmelikle alıcıyı koruyan özel kurallara tabidir.

Peşinat

Ev bedelinin krediyle karşılanmayan ve alıcının nakit ödediği kısmı.

R – Z

Refinansman

Mevcut krediyi daha düşük faizli yeni bir krediyle kapatma.

Satış vaadi sözleşmesi

Noterde düzenlenen ve tapuya şerh edilebilen, ileride satış yapılacağına dair bağlayıcı sözleşme. Kaporadan daha güçlü koruma sağlar.

Şerh

Tapu kütüğüne işlenen ve taşınmaz üzerindeki hakları ya da kısıtlamaları gösteren kayıt (haciz, satış vaadi, kira, aile konutu vb.).

Takyidat

Taşınmaz üzerindeki tüm şerh, ipotek ve kısıtlamaları gösteren tapu kaydı dökümü.

Tapu harcı

Satışta devlete ödenen vergi; alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2. Rehber.

Tapu senedi

Mülkiyeti belgeleyen resmi evrak. Asıl kayıt tapu kütüğüdür; senet kaybolsa da hak kaybolmaz.

Vade

Kredinin kaç ayda geri ödeneceği. Uzun vade taksiti düşürür, toplam faizi artırır.

Web Tapu

TKGM'nin tapu işlemlerine çevrim içi başvuru ve sorgulama sistemi. Rehber.

Yapı Kayıt Belgesi

İmar barışı kapsamında ruhsatsız/ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alındığını gösteren belge; iskan yerine geçmez.

Yer gösterme belgesi

Emlakçının alıcıya ev göstermeden önce imzalattığı, komisyon oranını da içeren belge.

Yetki belgesi

Satıcının emlakçıya satış yetkisi verdiği sözleşme; ayrıca emlak işletmelerinin Ticaret Bakanlığından aldığı faaliyet belgesi için de kullanılır.

Yıllık maliyet oranı (YMO)

Faiz ve zorunlu masrafları içeren, kredinin gerçek yıllık maliyetini gösteren oran. Rehber.

Yöresel katsayı

Döner sermaye ücretinin hesabında kullanılan, ilçeye göre 0,50–2,50 arasında değişen çarpan.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuk veya vergi danışmanlığı değildir. Oranlar ve ücretler değişebilir. Karar vermeden önce bankanızdan, tapu müdürlüğünden ve ilgili kurumlardan güncel bilgi alın. Bir hata fark ederseniz bize yazın.